Prawo nieruchomości

Oferujemy obsługę prawną transakcji sprzedaży nieruchomości. Doradzamy w szczególności w zakresie finansowania nabywania nieruchomości, a także ustalamy stan prawny nieruchomości. Sporządzamy m.in. umowy o roboty budowlane, umowy sprzedaży nieruchomości, umowy deweloperskie, umowy o zarządzanie nieruchomością oraz umowy najmu.

Wspieramy klientów także przy realizacji inwestycji budowlanych, w szczególności dokonujemy oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości pod kątem prawa budowlanego i przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, a także przygotowujemy dokumenty wymagane do otrzymania pozwolenia na budowę.

Reprezentujemy klientów w postępowaniach administracyjnych dotyczących zagospodarowania nieruchomości, uzyskiwania zezwoleń na wycinkę drzew, zajęcia pasa drogowego, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, jak również w postępowaniach sądowych o wpisy w księgach wieczystych.

Należy podkreślić, iż właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem, jak również może rzeczą rozporządzać. Granicami swobody właścicielskiej są zasady współżycia społecznego oraz ustawy. Przez zasady współżycia społecznego rozumieć należy zasady etycznego postępowania wyprowadzanego z przyjętego w danej społeczności systemu wartości.

Notabene prawo własności nie jest prawem nieograniczonym. Ograniczenia w swobodnym dysponowaniu nieruchomością przez właściciela mają na celu ochronę interesów innych osób. Ingerencję w tak pojmowane prawo własności dopuszczają m.in. przepisy regulujące zabudowę gruntów czy tzw. immisje. Jednym z przykładów ograniczeń w prawie własności jest ustalenie kręgu osób, którym nieruchomość może zostać zbyta. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga bowiem zezwolenia, które jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.


Umowa deweloperska

Należy podkreślić, iż weryfikujemy umowy deweloperskie pod kątem ich zgodności z prawem. Należy podkreślić, iż przepisy dotyczące umowy deweloperskiej zawarte są w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. („Ustawa”).

Umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, daty i miejsca zawarcia umowy;
  2. cenę lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość posadowionego na nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowania wieczyste („Prawo”);
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o stanie prawnym nieruchomości oraz powierzchni działki;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie układu i powierzchni pomieszczeń oraz standardu i zakresu prac wykończeniowych;
  7. termin przeniesienia Prawa na nabywcę;
  8. terminy lub warunki oraz wysokość spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej albo
    ubezpieczeniowej;
  10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
  12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
  13. określenie wysokości kar umownych i odsetek dla stron umowy deweloperskiej (notabene wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy);
  14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
  16. sposób i termin zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. informację m.in. o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  18. zobowiązanie m.in. dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Warto wskazać, iż w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się m.in. roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Zawarcie umowy deweloperskiej wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Notabene wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarciem umowy deweloperskiej, jak również koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Należy podnieść, iż przeniesienie na nabywcę prawa, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór, o którym mowa powyżej, dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper obowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, natomiast w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper obowiązany jest usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia, jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie. Notabene w zakresie nieuregulowanym powyżej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Warto wskazać, iż postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy Ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy Ustawy.


Masz pytania lub wątpliwości?

Zadzwoń

801 50 10 50