Jak podzielić dom lub mieszkanie po rozwodzie?

Jed­nym z naj­czę­ściej zada­wa­nych pytań przez byłych mał­żon­ków jest to, komu przy­pad­nie nie­ru­cho­mość (dom lub miesz­ka­nie) w ramach podzia­łu mająt­ku. Kwe­stia ta nie­rzad­ko sta­no­wi jeden z naj­więk­szych „punk­tów zapal­nych”. Nie­ste­ty nie moż­na udzie­lić na powyż­sze pyta­nie jed­no­znacz­nej odpo­wie­dzi, gdyż w każ­dym sta­nie fak­tycz­nym będzie ona inna.

Czy nieruchomość jest wspólna?

W pierw­szej kolej­no­ści nale­ży sobie odpo­wie­dzieć na pyta­nie, czy nie­ru­cho­mość nale­ży do mająt­ku wspól­ne­go, a zatem czy miesz­ka­nie, dom, albo grunt, na któ­rym stoi dom zosta­ły naby­te w trak­cie trwa­nia mał­żeń­stwa. Nie­ru­cho­mość nie będzie wspól­na m. in. w przy­pad­ku, gdy miesz­ka­nie lub dział­ka, na któ­rej posa­do­wio­ny jest dom zosta­ła zaku­pio­na przez jed­ne­go z mał­żon­ków przed ślu­bem, zosta­ła przez nie­go odzie­dzi­czo­na lub daro­wa­na wyłącz­nie jemu. Zazna­czyć rów­nież trze­ba, że nie­ru­cho­mość nie wej­dzie do mająt­ku wspól­ne­go tak­że, gdy zosta­ła zaku­pio­na za pie­nią­dze pocho­dzą­ce z daro­wi­zny lub spad­ku, albo też zgro­ma­dzo­ne przez jed­ne­go mał­żon­ka jesz­cze przed zawar­ciem związ­ku mał­żeń­skie­go.

Jakie są sposoby podziału nieruchomości wspólnej?

W przy­pad­ku, gdy nie­ru­cho­mość nale­ży do mająt­ku wspól­ne­go ist­nie­ją co do zasa­dy trzy moż­li­wo­ści jej podzia­łu:

  1. fizycz­ny podział na dwie samo­dziel­ne czę­ści;
  2. przy­zna­nie całej nie­ru­cho­mo­ści jed­ne­mu z mał­żon­ków z obo­wiąz­kiem doko­na­nia przez nie­go spła­ty dru­gie­go z mał­żon­ków;
  3. sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści i podział pie­nię­dzy uzy­ska­nych ze sprze­da­ży.

Fizycz­ny podział jest moż­li­wy, gdy nie­ru­cho­mość jest na tyle duża i funk­cjo­nal­na, aby moż­li­we było wyod­ręb­nie­nie dwóch nie­za­leż­nych czę­ści, tj. podział domu wraz z dział­ką lub miesz­ka­nia na dwie nie­za­leż­ne czę­ści, albo wyod­ręb­nie­nie w domu dwóch nie­za­leż­nych miesz­kań z pozo­sta­wie­niem udzia­łu w czę­ści wspól­nej, podob­nie jak we wspól­no­tach miesz­ka­nio­wych. Podział fizycz­ny ma pierw­szeń­stwo przed inny­mi spo­so­ba­mi, o ile jest pod wzglę­dem tech­nicz­nym moż­li­wy do prze­pro­wa­dze­nia. Może oka­zać się jed­nak kło­po­tli­wy z uwa­gi na skon­flik­to­wa­nie stron. Wte­dy, o ile sąd lub stro­na prze­ciw­na nie będzie chcia­ła zre­zy­gno­wać z podzia­łu fizycz­ne­go, poten­cjal­nie naj­lep­szym roz­wią­za­niem będzie sprze­daż swo­jej czę­ści już po zakoń­cze­niu postę­po­wa­nia.

W razie nie­moż­li­wo­ści doko­na­nia podzia­łu fizycz­ne­go sąd może przy­znać całą nie­ru­cho­mość jed­ne­mu z mał­żon­ków z obo­wiąz­kiem spła­ty dru­gie­go. Przy podej­mo­wa­niu decy­zji, któ­re­mu z mał­żon­ków przy­pad­nie nie­ru­cho­mość, sąd będzie miał na wzglę­dzie kil­ka oko­licz­no­ści. Przede wszyst­kim istot­ne jest to, komu przy­pad­nie opie­ka nad mało­let­ni­mi dzieć­mi – sąd będzie kie­ro­wał się dobrem dzie­ci, któ­rym nale­ży zapew­nić bez­piecz­ne miej­sce do życia. Ponad­to sąd będzie badał, któ­re z mał­żon­ków daje rękoj­mię spła­ty dru­gie­go, tzn. któ­re z mał­żon­ków ma wystar­cza­ją­ce środ­ki finan­so­we na spła­tę udzia­łu współ­mał­żon­ka. Dodat­ko­wy­mi oko­licz­no­ścia­mi, któ­re mogą wpły­wać na decy­zję sądu są m. in.: obec­ny stan nie­ru­cho­mo­ści (kto z niej korzy­sta i w jakim celu), to czy mał­żon­ko­wie mogą w inny spo­sób zaspo­ko­ić swo­je potrze­by miesz­ka­nio­we, wiel­kość udzia­łów mał­żon­ków w mająt­ku wspól­nym, nakła­dy poczy­nio­ne z mająt­ków oso­bi­stych mał­żon­ków na nie­ru­cho­mość, itp.

Gdy żaden z poprzed­nich spo­so­bów nie może zna­leźć zasto­so­wa­nia, wte­dy sąd zarzą­dzi sprze­daż licy­ta­cyj­ną domu lub miesz­ka­nia i podzie­li pomię­dzy mał­żon­ków pie­nią­dze uzy­ska­ne ze sprze­da­ży ade­kwat­nie do przy­pa­da­ją­cych im udzia­łów w mająt­ku wspól­nym. W takim wypad­ku nale­ży jed­nak roz­wa­żyć, czy korzyst­niej­sze pod wzglę­dem finan­so­wym dla obu stron było­by zło­że­nie wnio­sku o zawie­sze­nie postę­po­wa­nia dzia­ło­we­go i sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści we wła­snym zakre­sie.

Jak rozliczyć wydatki lub nakłady na mieszkanie?

Może­my wyróż­nić co do zasa­dy dwie sytu­acje: gdy miesz­ka­nie zosta­ło zaku­pio­ne przy­naj­mniej czę­ścio­wo za pie­nią­dze nale­żą­ce do mająt­ku oso­bi­ste­go jed­ne­go z mał­żon­ków lub poczy­nio­no z tego mająt­ku nakła­dy na nie, ale wcho­dzi ono w skład mająt­ku wspól­ne­go oraz gdy miesz­ka­nie wcho­dzi w skład mająt­ku oso­bi­ste­go jed­ne­go z mał­żon­ków, ale poczy­nio­ne na nie nakła­dy lub jego zakup zosta­ły sfi­nan­so­wa­ne z mająt­ku wspól­ne­go.

W pierw­szym przy­pad­ku miesz­ka­nie będzie sta­no­wi­ło przed­miot podzia­łu, gdyż wcho­dzi w skład mająt­ku wspól­ne­go. Jed­nak­że mał­żo­nek, z któ­re­go mająt­ku oso­bi­ste­go został sfi­nan­so­wa­ny zakup miesz­ka­nia lub doko­na­no nakła­dów może rów­nież zgło­sić rosz­cze­nie o zwrot, co do zasa­dy, poło­wy poczy­nio­nych nakła­dów i wydat­ków z mająt­ku oso­bi­ste­go na mają­tek wspól­ny, według war­to­ści z dnia podzia­łu mająt­ku. Przy czym w takim wypad­ku nie moż­na docho­dzić wydat­ków i nakła­dów zuży­tych w celu zaspo­ko­je­nia potrzeb rodzi­ny, chy­ba że zwięk­szy­ły one war­tość mająt­ku w chwi­li usta­nia wspól­no­ści.

W dru­gim przy­pad­ku miesz­ka­nie nie będzie przed­mio­tem podzia­łu w postę­po­wa­niu, gdyż nie nale­ży do mająt­ku wspól­ne­go. Nie­mniej jed­nak moż­li­we jest w ramach postę­po­wa­nia dzia­ło­we­go docho­dze­nie przez dru­gie­go z mał­żon­ków roz­li­cze­nia nakła­dów poczy­nio­nych z mająt­ku wspól­ne­go na mają­tek oso­bi­sty dru­gie­go mał­żon­ka, z wyjąt­kiem tych mają­cych cha­rak­ter nakła­dów koniecz­nych doko­na­nych na przed­mio­ty mająt­ko­we przy­no­szą­ce dochód.

Celem usta­le­nia war­to­ści nakła­dów nale­ży okre­ślić jaki udział w naby­tej nie­ru­cho­mo­ści został pokry­ty z mająt­ku oso­bi­ste­go lub z mająt­ku wspól­ne­go, po czym usta­lić war­tość tego skład­ni­ka mająt­ko­we­go na dzień doko­ny­wa­nia podzia­łu.

Co zrobić gdy wspólny dom powstał na gruncie należącym tylko do jednego z małżonków?

Zasa­dą jest, że wła­ści­cie­lem domu jest ten, kto jest wła­ści­cie­lem grun­tu, na któ­rym ten dom jest posa­do­wio­ny. Zatem, jeśli grunt nale­ży do mająt­ku oso­bi­ste­go jed­ne­go z mał­żon­ków, to mał­żo­nek ten jest rów­nież wła­ści­cie­lem domu, cho­ciaż­by został on wybu­do­wa­ny z pie­nię­dzy nale­żą­cych do mająt­ku wspól­ne­go. Nie ozna­cza to jed­nak, że dru­ga oso­ba nie ma żad­nych praw do domu. Może ona bowiem docho­dzić zwro­tu nakła­dów poczy­nio­nych na budo­wę domu. Żeby usta­lić ich war­tość, naj­pierw usta­la się ułam­ko­wy udział nakła­dów mał­żon­ków w war­to­ści domu z cza­su jego budo­wy, a następ­nie obli­cza się ten sam ułam­ko­wy udział w war­to­ści domu według cen ryn­ko­wych na dzień doko­ny­wa­nia podzia­łu.

Gdy dom w cało­ści został wybu­do­wa­ny za pie­nią­dze zaro­bio­ne w trak­cie trwa­nia mał­żeń­stwa, nie jest koniecz­ne dowo­dze­nie fak­tycz­nej wyso­ko­ści ponie­sio­nych wydat­ków, a moż­na docho­dzić po pro­stu zwro­tu poło­wy obec­nej jego war­to­ści.

Ponad­to mał­żo­nek nie­bę­dą­cy wła­ści­cie­lem grun­tu, któ­ry współ­fi­nan­so­wał budo­wę domu, może żądać prze­nie­sie­nia wła­sno­ści sto­sow­ne­go udzia­łu w tej nie­ru­cho­mo­ści na swo­ją rzecz.

Nato­miast w sytu­acji, gdy budo­wa domu zosta­ła w cało­ści sfi­nan­so­wa­na z mająt­ku oso­bi­ste­go mał­żon­ka, któ­ry nie jest wła­ści­cie­lem dział­ki, może on docho­dzić przy­zna­nia mu wła­sno­ści całej nie­ru­cho­mo­ści, tj. zarów­no domu, jak i dział­ki na któ­rej stoi (oczy­wi­ście z obo­wiąz­kiem spła­ty war­to­ści dział­ki).

Powrót do pod­stro­ny Podział mająt­ku