Decyzja o warunkach zabudowy

Jed­nym z prze­ja­wów ogra­ni­cze­nia pra­wa wła­sno­ści w zakre­sie moż­li­wo­ści budow­la­nych są m. in. prze­pi­sy pra­wa miej­sco­we­go. Gmi­na może posia­dać bowiem miej­sco­wy plan zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, w któ­rym okre­ślo­ny został cha­rak­ter nie­ru­cho­mo­ści przez nas posia­da­nej. Czę­sto jed­nak zda­rza się, że gmi­ny nie wpro­wa­dzi­ły takich pla­nów. Co wte­dy nale­ży zro­bić? Czy może­my prze­pro­wa­dzić każ­dą inwe­sty­cję budow­la­ną na naszej nie­ru­cho­mo­ści? Odpo­wiedź na tak posta­wio­ne pyta­nie brzmi: „nie”. W przy­pad­ku, kie­dy nie ma miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, powin­ni­śmy uzy­skać swo­iste zezwo­le­nie, jakim jest decy­zja o warun­kach zabu­do­wy (“decy­zja WZ” lub “wuzet­ka”). Poni­żej wyja­śni­my, kie­dy decy­zja o warun­kach zabu­do­wy może zostać wyda­na oraz w jaki spo­sób inwe­stor może się o nią starać.

Kiedy należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji WZ?

Z wnio­skiem o wyda­nie decy­zji o warun­kach zabu­do­wy nale­ży wystą­pić wte­dy, kie­dy nie ma miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, a rów­no­cze­śnie chce­my doko­nać zmia­ny spo­so­bu użyt­ko­wa­nia obiek­tu budow­la­ne­go bądź zmia­ny zago­spo­da­ro­wa­nia dział­ki poprzez wyko­na­nie na niej robót budow­la­nych, w szcze­gól­no­ści wybu­do­wa­nie obiek­tu budow­la­ne­go (co nale­ży rozu­mieć pod poję­ciem „robo­ty budow­la­ne” oraz „obiekt budow­la­ny” dowie­dzą się Pań­stwo z arty­ku­łu pt. „Pozwo­le­nie na budo­wę”). Co wię­cej, war­to pamię­tać, iż decy­zja o warun­kach zabu­do­wy wyma­ga­na jest tak­że wte­dy, kie­dy do zmia­ny zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu nie jest wyma­ga­ne uzy­ska­nie pozwo­le­nia na budo­wę. Dobrym przy­kła­dem takiej sytu­acji jest budo­wa domu jed­no­ro­dzin­ne­go, któ­re­go obszar oddzia­ły­wa­nia mie­ści się na naszej dział­ce, a co do któ­rej nie musi­my uzy­ski­wać pozwo­le­nia na budo­wę (tutaj wystar­czy samo zgło­sze­nie zamia­ru budo­wy do organu).

Kiedy wniosek nie musi być składany?

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy nie będzie musia­ła być uzy­ski­wa­na, jeże­li będzie­my mie­li do czy­nie­nia z jed­no­ra­zo­wą, tym­cza­so­wą zmia­ną zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu, któ­ra nie prze­kro­czy jed­ne­go roku.

Jakie są skutki wykonania robót bez uzyskania wuzetki?

Zgod­nie z prze­pi­sa­mi pra­wa, jeże­li pomi­mo nie­uzy­ska­nia decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, doko­na­my na nie­ru­cho­mo­ści zmia­ny jej użyt­ko­wa­nia organ admi­ni­stra­cji (np. wójt czy pre­zy­dent mia­sta) może naka­zać nam przy­wró­ce­nie poprzed­nie­go sta­nu zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu (np. poprzez naka­za­nie roz­biór­ki) bądź wstrzy­mać moż­li­wość korzy­sta­nia z tere­nu do cza­su uzy­ska­nia przez nas decy­zji o warun­kach zabudowy.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy co do zasa­dy wyda­wa­na jest przez wój­ta (bur­mi­strza, pre­zy­den­ta mia­sta) danej gmi­ny, w któ­rej poło­żo­na jest nieruchomość. 

Kiedy decyzja WZ może zostać wydana?

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy co do zasa­dy zosta­nie wyda­na zgod­nie z naszym wnio­skiem, jeżeli:

1. co naj­mniej jed­na sąsia­du­ją­ca z nami dział­ka budow­la­na ma dostęp do dro­gi publicz­nej i jest zabu­do­wa­na, przez co moż­li­we jest usta­le­nie zasad kon­ty­nu­acji linii zabudowy;
2. nasza dział­ka ma dostęp do dro­gi publicznej;
3. uzbro­je­nie tere­nu jest wystar­cza­ją­ce dla pla­no­wa­nej inwestycji;
4. teren nie jest obję­ty wymo­giem uzy­ska­nia zgo­dy na zmia­nę prze­zna­cze­nia z grun­tów rol­nych oraz leśnych;
5. nasza dział­ka nie leży w obsza­rach takich jak:
   • stra­te­gicz­nej inwe­sty­cji z zakre­su sie­ci przesyłowej;
   • stre­fy kon­tro­lo­wa­nej (odno­śnie gazociągu);
   • stre­fy bez­pie­czeń­stwa (odno­śnie rurociągu).

Za dostęp do dro­gi publicz­nej prze­pi­sy pra­wa uzna­ją nie tyl­ko bez­po­śred­nie połą­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści z dro­gą, lecz tak­że dostęp pośred­ni, np. przez dro­gę pry­wat­ną naszą bądź usta­no­wio­ną dla nas w opar­ciu o słu­żeb­ność gruntową. 

Jak długo się czeka na wydanie wuzetki?

Zgod­nie z prze­pi­sa­mi Kodek­su postę­po­wa­nia admi­ni­stra­cyj­ne­go, organ admi­ni­stra­cyj­ny ma jeden mie­siąc na roz­pa­trze­nie spra­wy, a w przy­pad­kach skom­pli­ko­wa­nych, ter­min ten może zostać prze­dłu­żo­ny do 2 mie­się­cy. Do ter­mi­nu tego nie wli­cza się jed­nak cza­su ocze­ki­wa­nia na wyda­nie opi­nii przez inne orga­ny. W prak­ty­ce zda­rza się więc, że inwe­sto­rzy mogą cze­kać nawet kil­ka mie­się­cy na uzy­ska­nie decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, co nale­ży uwzględ­nić w har­mo­no­gra­mie naszej inwestycji.

Jak długo decyzja WZ jest ważna?

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy wyda­wa­na jest bezterminowo.

Czy decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć?

Tak, decy­zja o warun­kach zabu­do­wy, pomi­mo swej bez­ter­mi­no­wo­ści może wyga­snąć. Sta­nie się to wte­dy, gdy:

1. inny wnio­sko­daw­ca uzy­ska pozwo­le­nie na budo­wę na tere­nie, co do któ­re­go wyda­no decy­zję o warun­kach zabudowy;
2. uchwa­lo­no miej­sco­wy plan zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, z któ­re­go wyni­ka inne prze­zna­cze­nie tere­nu ani­że­li we wcze­śniej wyda­nej decy­zji o warun­kach zabu­do­wy; przy czym decy­zja nie wyga­śnie, jeże­li zosta­nie wyda­na osta­tecz­ne pozwo­le­nie na budo­wę dla tej nieruchomości.

Podsumowanie

Aby wie­dzieć, czy nasze zamie­rze­nie inwe­sty­cyj­ne zosta­nie zaak­cep­to­wa­ne musi­my zapo­znać się z miej­sco­wym pla­nem zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go. Kie­dy jed­nak oka­że się, że w gmi­nie, gdzie poło­żo­na jest nie­ru­cho­mość nie wpro­wa­dzo­no miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, musi­my uzy­skać decy­zję o warun­kach zabu­do­wy, któ­ra plan ten w isto­cie zastę­pu­je. Jest to jeden z warun­ków, aby móc pro­wa­dzić w peł­ni sku­tecz­ny i pra­wi­dło­wy pod wzglę­dem for­mal­nym pro­ces budow­la­ny. Kan­ce­la­ria Praw­na Rad­kie­wicz Adwo­ka­ci i Rad­co­wie Praw­ni spe­cja­li­zu­ją­ca się w pra­wie budow­la­nym oraz zwią­za­nych z nim postę­po­wa­niach admi­ni­stra­cyj­nych słu­ży pomo­cą w uzy­ska­niu wszel­kich decy­zji oraz zezwo­leń dla zamie­rzo­nej przez Pań­stwa inwestycji.

Powrót do spe­cja­li­za­cji — Praw­nik nie­ru­cho­mo­ści