Prawnik nieruchomości

Praw­ni­cy Kan­ce­la­rii Praw­nej Rad­kie­wicz Adwo­ka­ci i Rad­co­wie Praw­ni ofe­ru­ją obsłu­gę praw­ną trans­ak­cji sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. Praw­ni­cy Kan­ce­la­rii praw­nej dora­dza­ją w szcze­gól­no­ści w zakre­sie finan­so­wa­nia naby­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści, a tak­że usta­la­ją stan praw­ny nie­ru­cho­mo­ści. Nasi praw­ni­cy spe­cja­li­zu­ją­cy się w pra­wie nie­ru­cho­mo­ści spo­rzą­dza­ją m.in. umo­wy o robo­ty budow­la­ne, umo­wy przed­wstęp­ne sprze­da­ży miesz­ka­nia, umo­wy dewe­lo­per­skie, umo­wy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści, umo­wy o zarzą­dza­nie nie­ru­cho­mo­ścią oraz umo­wy naj­mu.

Praw­ni­cy Kan­ce­la­rii Praw­nej Rad­kie­wicz Adwo­ka­ci i Rad­co­wie Praw­ni spe­cja­li­zu­ją­cy się w pra­wie nie­ru­cho­mo­ści wspie­ra­ją rów­nież klien­tów przy reali­za­cji inwe­sty­cji budow­la­nych. Nasi praw­ni­cy doko­nu­ją w szcze­gól­no­ści oce­ny moż­li­wo­ści zago­spo­da­ro­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści pod kątem pra­wa budow­la­ne­go i prze­pi­sów o zago­spo­da­ro­wa­niu prze­strzen­nym, a tak­że przy­go­to­wu­ją doku­men­ty wyma­ga­ne do otrzy­ma­nia pozwo­le­nia na budo­wę.

Nasi praw­ni­cy repre­zen­tu­ją klien­tów w postę­po­wa­niach admi­ni­stra­cyj­nych doty­czą­cych zago­spo­da­ro­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści, uzy­ski­wa­nia zezwo­leń na wycin­kę drzew, zaję­cia pasa dro­go­we­go, czy naby­cie nie­ru­cho­mo­ści przez cudzo­ziem­ców, jak rów­nież w postę­po­wa­niach sądo­wych o wpi­sy w księ­gach wie­czy­stych.

Nale­ży pod­kre­ślić, iż wła­ści­ciel może korzy­stać z rze­czy zgod­nie ze spo­łecz­no-gospo­dar­czym jej prze­zna­cze­niem, jak rów­nież może rze­czą roz­po­rzą­dzać. Gra­ni­ca­mi swo­bo­dy wła­ści­ciel­skiej są zasa­dy współ­ży­cia spo­łecz­ne­go oraz usta­wy. Przez zasa­dy współ­ży­cia spo­łecz­ne­go rozu­mieć nale­ży zasa­dy etycz­ne­go postę­po­wa­nia wypro­wa­dza­ne­go z przy­ję­te­go w danej spo­łecz­no­ści sys­te­mu war­to­ści.

Nota­be­ne pra­wo wła­sno­ści nie jest pra­wem nie­ogra­ni­czo­nym. Ogra­ni­cze­nia w swo­bod­nym dys­po­no­wa­niu nie­ru­cho­mo­ścią przez wła­ści­cie­la mają na celu ochro­nę inte­re­sów innych osób. Inge­ren­cję w tak poj­mo­wa­ne pra­wo wła­sno­ści dopusz­cza­ją m.in. prze­pi­sy regu­lu­ją­ce zabu­do­wę grun­tów czy tzw. immi­sje. Jed­nym z przy­kła­dów ogra­ni­czeń w pra­wie wła­sno­ści jest usta­le­nie krę­gu osób, któ­rym nie­ru­cho­mość może zostać zby­ta. Naby­cie nie­ru­cho­mo­ści przez cudzo­ziem­ca wyma­ga bowiem zezwo­le­nia, któ­re jest wyda­wa­ne, w dro­dze decy­zji admi­ni­stra­cyj­nej, przez mini­stra wła­ści­we­go do spraw wewnętrz­nych, jeże­li sprze­ci­wu nie wnie­sie Mini­ster Obro­ny Naro­do­wej, a w przy­pad­ku nie­ru­cho­mo­ści rol­nych, jeże­li sprze­ci­wu nie wnie­sie rów­nież mini­ster wła­ści­wy do spraw roz­wo­ju wsi.

Analiza umów deweloperskich

Nale­ży pod­kre­ślić, iż nasi praw­ni­cy spe­cja­li­zu­ją­cy się w pra­wie nie­ru­cho­mo­ści wery­fi­ku­ją umo­wy dewe­lo­per­skie pod kątem ich zgod­no­ści z pra­wem. Nale­ży pod­kre­ślić, iż prze­pi­sy doty­czą­ce umo­wy dewe­lo­per­skiej zawar­te są w usta­wie o ochro­nie praw nabyw­cy loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go z dnia 16 wrze­śnia 2011 r. („Usta­wa”). Umo­wa dewe­lo­per­ska powin­na zawie­rać w szcze­gól­no­ści:

1. okre­śle­nie stron, daty i miej­sca zawar­cia umo­wy;
2. cenę loka­lu miesz­kal­ne­go sta­no­wią­ce­go odręb­ną wła­sność albo nie­ru­cho­mo­ści zabu­do­wa­nej domem jed­no­ro­dzin­nym lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go sta­no­wią­ce­go odręb­ną nie­ru­cho­mość posa­do­wio­ne­go na nie­ru­cho­mo­ści grun­to­wej odda­nej w użyt­ko­wa­nia wie­czy­ste („Pra­wo”);
3. infor­ma­cję o nie­ru­cho­mo­ści, na któ­rej prze­pro­wa­dzo­ne ma być przed­się­wzię­cie dewe­lo­per­skie obej­mu­ją­cą infor­ma­cję o sta­nie praw­nym nie­ru­cho­mo­ści oraz powierzch­ni dział­ki;
4. okre­śle­nie poło­że­nia oraz istot­nych cech domu jed­no­ro­dzin­ne­go lub budyn­ku, w któ­rym ma znaj­do­wać się lokal miesz­kal­ny;
5. okre­śle­nie usy­tu­owa­nia loka­lu miesz­kal­ne­go w budyn­ku;
6. okre­śle­nie ukła­du i powierzch­ni pomiesz­czeń oraz stan­dar­du i zakre­su prac wykoń­cze­nio­wych;
7. ter­min prze­nie­sie­nia Pra­wa na nabyw­cę;
8. ter­mi­ny lub warun­ki oraz wyso­kość speł­nia­nia świad­czeń pie­nięż­nych przez nabyw­cę na rzecz dewe­lo­pe­ra;
9. infor­ma­cje doty­czą­ce miesz­ka­nio­we­go rachun­ku powier­ni­cze­go, gwa­ran­cji ban­ko­wej albo
   ubez­pie­cze­nio­wej;
10. numer pozwo­le­nia na budo­wę oraz ozna­cze­nie orga­nu, któ­ry je wydał oraz infor­ma­cję czy jest osta­tecz­ne lub czy jest zaskar­żo­ne;
11. ter­min roz­po­czę­cia i zakoń­cze­nia prac budow­la­nych;
12. okre­śle­nie warun­ków odstą­pie­nia od umo­wy dewe­lo­per­skiej;
13. okre­śle­nie wyso­ko­ści kar umow­nych i odse­tek dla stron umo­wy dewe­lo­per­skiej (nota­be­ne wyso­kość odse­tek zastrze­żo­nych na rzecz dewe­lo­pe­ra, nie może prze­wyż­szać kar umow­nych zastrze­żo­nych na rzecz nabyw­cy);
14. wska­za­nie spo­so­bu pomia­ru powierzch­ni loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go;
15. oświad­cze­nie nabyw­cy o odbio­rze pro­spek­tu infor­ma­cyj­ne­go wraz z załącz­ni­ka­mi i zapo­zna­niu się przez nabyw­cę z ich tre­ścią;
16. spo­sób i ter­min zawia­do­mie­nia nabyw­cy o odbio­rze loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go;
17. infor­ma­cję m.in. o zgo­dzie ban­ku lub inne­go wie­rzy­cie­la zabez­pie­czo­ne­go hipo­te­ką na bez­ob­cią­że­nio­we wyod­ręb­nie­nie loka­lu miesz­kal­ne­go i prze­nie­sie­nie jego wła­sno­ści po wpła­cie peł­nej ceny przez nabyw­cę, jeże­li takie obcią­że­nie ist­nie­je, albo infor­ma­cję o bra­ku takiej zgo­dy;
18. zobo­wią­za­nie m.in. dewe­lo­pe­ra do wybu­do­wa­nia budyn­ku, wyod­ręb­nie­nia loka­lu miesz­kal­ne­go i prze­nie­sie­nia pra­wa wła­sno­ści tego loka­lu oraz praw nie­zbęd­nych do korzy­sta­nia z loka­lu na nabyw­cę.

War­to wska­zać, iż w księ­dze wie­czy­stej pro­wa­dzo­nej dla nie­ru­cho­mo­ści, na któ­rej ma zostać prze­pro­wa­dzo­ne przed­się­wzię­cie dewe­lo­per­skie, ujaw­nia się m.in. rosz­cze­nie nabyw­cy o wybu­do­wa­nie budyn­ku, wyod­ręb­nie­nie loka­lu miesz­kal­ne­go i prze­nie­sie­nie pra­wa wła­sno­ści tego loka­lu oraz praw nie­zbęd­nych do korzy­sta­nia z loka­lu na nabyw­cę. Zawar­cie umo­wy dewe­lo­per­skiej wyma­ga zacho­wa­nia for­my aktu nota­rial­ne­go. Nota­be­ne wyna­gro­dze­nie nota­riu­sza za wszyst­kie czyn­no­ści wyko­ny­wa­ne w związ­ku z zawar­ciem umo­wy dewe­lo­per­skiej, jak rów­nież kosz­ty sądo­we w postę­po­wa­niu wie­czy­stok­się­go­wym obcią­ża­ją w rów­nych czę­ściach dewe­lo­pe­ra i nabyw­cę.

Nale­ży pod­nieść, iż prze­nie­sie­nie na nabyw­cę pra­wa, poprze­dzo­ne jest odbio­rem loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go przez nabyw­cę, któ­ry nastę­pu­je po zawia­do­mie­niu o zakoń­cze­niu budo­wy domu jed­no­ro­dzin­ne­go, przy jed­no­cze­snym bra­ku sprze­ci­wu ze stro­ny wła­ści­we­go orga­nu, albo na pod­sta­wie decy­zji o pozwo­le­niu na użyt­ko­wa­nie. Odbiór, o któ­rym mowa powy­żej, doko­ny­wa­ny jest w obec­no­ści nabyw­cy. Z odbio­ru spo­rzą­dza­ny jest pro­to­kół, do któ­re­go nabyw­ca może zgło­sić wady loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go.

Dewe­lo­per obo­wią­za­ny jest dorę­czyć nabyw­cy oświad­cze­nie o uzna­niu wad lub oświad­cze­nie o odmo­wie uzna­nia wad oraz o jej przy­czy­nach w ter­mi­nie 14 dni od dnia pod­pi­sa­nia pro­to­ko­łu, nato­miast w ter­mi­nie 30 dni od dnia pod­pi­sa­nia pro­to­ko­łu dewe­lo­per obo­wią­za­ny jest usu­nąć uzna­ne wady loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Dewe­lo­per może wska­zać odpo­wied­ni, inny ter­min usu­nię­cia wad wraz z uza­sad­nie­niem opóź­nie­nia, jeże­li mimo zacho­wa­nia nale­ży­tej sta­ran­no­ści nie usu­nie wady w powyż­szym ter­mi­nie. Nota­be­ne w zakre­sie nie­ure­gu­lo­wa­nym powy­żej do odpo­wie­dzial­no­ści dewe­lo­pe­ra za wady fizycz­ne i praw­ne loka­lu miesz­kal­ne­go lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go sto­su­je się prze­pi­sy Kodek­su cywil­ne­go o rękoj­mi.

War­to wska­zać, iż posta­no­wie­nia umo­wy dewe­lo­per­skiej mniej korzyst­ne dla nabyw­ców niż prze­pi­sy Usta­wy są nie­waż­ne, a w ich miej­sce sto­su­je się odpo­wied­nie prze­pi­sy Usta­wy.