Pozwolenie na budowę

Pomi­mo, iż jeste­śmy wła­ści­cie­la­mi nie­ru­cho­mo­ści bądź na innej pod­sta­wie praw­nej może­my nie­ru­cho­mo­ścią gospo­da­ro­wać, nie zawsze będzie­my mie­li peł­ną swo­bo­dę w podej­mo­wa­niu decy­zji z nią zwią­za­ną. Jed­nym z ogra­ni­czeń są prze­pi­sy Pra­wa budow­la­ne­go, któ­re nakła­da­ją na nas sze­reg obo­wiąz­ków, a w tym koniecz­ność posia­da­nia pozwo­le­nia na budo­wę w sytu­acjach, kie­dy chce­my np. wybu­do­wać na naszej dział­ce dom. Poni­żej wyja­śni­my, kie­dy pozwo­le­nie na budo­wę jest wyma­ga­ne, a kie­dy nie musi­my się o nie starać.

Słowo wstępu

Na wstę­pie war­to wyja­śnić czym jest pozwo­le­nie na budo­wę? Pozwo­le­nie na budo­wę jest to decy­zja admi­ni­stra­cyj­na, na pod­sta­wie któ­rej może­my pro­wa­dzić budo­wę na nie­ru­cho­mo­ści. Decy­zja ta okre­śla, jakie warun­ki musi­my speł­nić, aby móc pro­wa­dzić w peł­ni zgod­ne z pra­wem przed­się­wzię­cie budow­la­ne. Jest to o tyle istot­ne, gdy weź­mie się pod uwa­gę skut­ki pro­wa­dze­nia budo­wy bez wyma­ga­nych zezwo­leń bądź z ich naru­sze­niem. Naj­bar­dziej dotkli­wym z nich jest bez wąt­pie­nia nakaz roz­biór­ki obiek­tu, nawet już w cało­ści wybu­do­wa­ne­go, a nawet użyt­ko­wa­ne­go przez wie­le lat. Pozwo­le­nia na budo­wę wyma­ga się tak­że przy wyko­ny­wa­niu innych robót budow­la­nych, któ­re nie są zwią­za­ne z budo­wą nowe­go budyn­ku (obiek­tu budowlanego).

Roboty budowlane

Prze­pi­sy usta­wy Pra­wo budow­la­ne wpro­wa­dza­ją zasa­dę, zgod­nie z któ­rą przez roz­po­czę­ciem robót budow­la­nych nale­ży uzy­skać pozwo­le­nie na budo­wę. Co jed­nak nale­ży uznać za robo­ty budow­la­ne? Robo­ty budow­la­ne to nic inne­go jak sama budo­wa obiek­tu budow­la­ne­go, ale tak­że jego prze­bu­do­wa, mon­taż (np. insta­la­cji), remont, a tak­że roz­biór­ka obiek­tu budowlanego.

Budowa obiektu budowlanego

Naj­czę­ściej z pozwo­le­niem na budo­wę może­my zetknąć się przy oka­zji pro­wa­dze­nia budo­wy nowych budyn­ków (np. miesz­kal­nych czy biu­ro­wych). Prze­pi­sy Pra­wa budow­la­ne­go wyja­śnia­ją, że budo­wą jest nie tyl­ko samo wybu­do­wa­nie budyn­ku od pod­staw, lecz jest nią tak­że roz­bu­do­wa już posa­do­wio­ne­go obiek­tu budow­la­ne­go, jego odbu­do­wa jak rów­nież nadbudowa.

Przebudowa budynku

Dru­gą sytu­acją, kie­dy będzie­my mie­li do czy­nie­nia z pro­wa­dze­niem robót budow­la­nych jest jego prze­bu­do­wa. W wyni­ku prze­bu­do­wy nastę­pu­je zmia­na para­me­trów tech­nicz­nych bądź użyt­ko­wych ist­nie­ją­ce­go już obiek­tu budow­la­ne­go (np. zmia­na ilo­ści pokoi). Za prze­bu­do­wę nie będzie­my uzna­wać jed­nak takich dzia­łań, któ­re powo­du­ją zmia­nę kuba­tu­ry, powierzch­ni zabu­do­wy, wyso­ko­ści, sze­ro­ko­ści oraz dłu­go­ści czy licz­by kon­dy­gna­cji w budynku.

Remont

Prze­pi­sy Pra­wa budow­la­ne­go za remont uzna­ją wyko­ny­wa­nie robót budow­la­nych pole­ga­ją­cych na odtwo­rze­niu sta­nu pier­wot­ne­go. Przy czym za remont nie jest uzna­wa­ne wyko­ny­wa­nie prac mają­cych na celu bie­żą­cą kon­ser­wa­cję obiek­tu budowlanego.

Obiekt budowlany

Nale­ży tak­że wyja­śnić, czym jest obiekt budow­la­ny, na budo­wę któ­re­go nale­ży uzy­skać pozwo­le­nie na budo­wę? Obiek­tem budow­la­nym jest zarów­no sam budy­nek, jak rów­nież budow­lę oraz obiekt małej archi­tek­tu­ry. Za budy­nek uzna­je się obiekt, któ­ry jest trwa­le zwią­za­ny z grun­tem, któ­ry posia­da fun­da­men­ty i dach. Obiek­ty małej archi­tek­tu­ry to nie­wiel­kie obiek­ty, a w szcze­gól­no­ści: kaplicz­ki, krzy­że, posą­gi, huś­taw­ki czy śmiet­ni­ki. Budow­la nato­miast to każ­dy innych obiekt budow­la­ny nie będą­cy budyn­kiem czy obiek­tem małej archi­tek­tu­ry (np. lot­ni­ska, mosty, wiadukty).

Kiedy nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę?

Pra­wo budow­la­ne okre­śla robo­ty budow­la­ne, któ­re nie wyma­ga­ją uzy­ska­nia pozwo­le­nia na budo­wę, lecz wyma­ga­ją doko­na­nia zgło­sze­nia budo­wy wła­ści­we­mu orga­no­wi. Tytu­łem przy­kła­du zgło­sze­nie jest wyma­ga­ne w przy­pad­ku budo­wy sie­ci wodo­cią­go­wych czy kana­li­za­cyj­nych oraz budo­wy wol­no­sto­ją­cych gara­ży, wiat oraz par­te­ro­wych budyn­ków gospo­dar­czych o cał­ko­wi­tej powierzch­ni zabu­do­wy do 35 m². Nie­któ­re robo­ty budow­la­ne nie wyma­ga­ją jed­nak ani uzy­ska­nia pozwo­le­nia na budo­wę, ani doko­na­nia zgło­sze­nia. Z taką sytu­acją mamy do czy­nie­nia w szcze­gól­no­ści w przy­pad­ku budo­wy obiek­tów małej archi­tek­tu­ry oraz przy­do­mo­wych base­nów oraz oczek wod­nych o powierzch­ni do 50 m². 

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Co do zasa­dy orga­nem I stop­nia w spra­wie wyda­nia pozwo­le­nia na budo­wę jest sta­ro­sta. Od jego decy­zji przy­słu­gu­je odwo­ła­nie do woje­wo­dy. W sytu­acjach szcze­gól­nych, wska­za­nych w usta­wie Pra­wo budow­la­ne orga­nem wła­ści­wym może być jed­nak woje­wo­da jako organ I instan­cji (np. gdy robo­ty budow­la­ne doty­czą elek­trow­ni wiatrowych).

Kto jest stroną postępowania administracyjnego?

Oprócz inwe­sto­ra, stro­ną postę­po­wa­nia admi­ni­stra­cyj­ne­go w przed­mio­cie pozwo­le­nia na budo­wę są tak­że wła­ści­cie­le, użyt­kow­ni­cy wie­czy­ści oraz zarząd­cy nie­ru­cho­mo­ści, na któ­re obiekt budow­la­ny może oddzia­ły­wać (np. sąsiedzi).

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Z wnio­skiem o pozwo­le­nie na budo­wę może wystą­pić jedy­nie oso­ba, któ­ra dys­po­nu­je nie­ru­cho­mo­ścią na cele budow­la­ne. Oso­bą taką może być zatem wła­ści­ciel nie­ru­cho­mo­ści, użyt­kow­nik wie­czy­sty, zarząd­ca czy oso­ba posia­da­ją­ca ogra­ni­czo­ne pra­wo rze­czo­we do nie­ru­cho­mo­ści. Pod­sta­wą taką będzie tak­że sto­su­nek zobo­wią­za­nio­wy (np. umo­wa cywil­no­praw­na) prze­wi­du­ją­cy upraw­nie­nie do wyko­ny­wa­nia robót budowlanych. 

Jak długo należy czekać na wydanie decyzji?

Prze­pi­sy Pra­wa budow­la­ne­go wpro­wa­dzi­ły zasa­dę, zgod­nie z któ­rą wyda­nie pozwo­le­nia na budo­wę powin­no nastą­pić w ter­mi­nie 65 dni od dnia zło­że­nia wnio­sku. Nie­mniej jed­nak, jeże­li wnio­sek oka­że się nie­kom­plet­ny, ter­min ten zosta­nie auto­ma­tycz­nie prze­dłu­żo­ny. Gdy organ nie zdą­ży wydać decy­zji w prze­wi­dzia­nym ter­mi­nie musi liczyć się z moż­li­wo­ścią nało­że­nia na nie­go grzyw­ny. W prak­ty­ce ocze­ki­wa­nie na wyda­nie pozwo­le­nia na budo­wę może trwać od mie­sią­ca do nawet kil­ku mie­się­cy od dnia zło­że­nia wniosku.

Podsumowanie

Pod­sta­wo­wą zasa­dą pra­wa budow­la­ne­go jest to, iż aby pro­wa­dzić jakie­kol­wiek robo­ty budow­la­ne, uprzed­nio nale­ży uzy­skać pozwo­le­nie na budo­wę. Od tej zasa­dy usta­wo­daw­ca wpro­wa­dził jed­nak wie­le wyjąt­ków. Przed każ­dym zamie­rze­niem budow­la­nym, zarów­no o więk­szych roz­mia­rach (np. wybu­do­wa­niem biu­row­ca) jak i mniej­szych (np. przy­go­to­wa­nie par­kin­gu dla klien­tów przed sie­dzi­bą naszej fir­my) musi­my wie­dzieć, jakich for­mal­no­ści admi­ni­stra­cyj­nych musi­my dopeł­nić, a z jakich jeste­śmy zwol­nie­ni. Kan­ce­la­ria Praw­na Rad­kie­wicz Adwo­ka­ci i Rad­co­wie Praw­ni chęt­nie będzie Pań­stwa repre­zen­to­wać w postę­po­wa­niu admi­ni­stra­cyj­nym celem uzy­ska­nia pozwo­le­nia na budowę. 

Powrót do spe­cja­li­za­cji — Praw­nik nieruchomości